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Comment lire mon appel de fonds ?
Lire un appel de fonds n'est pas toujours facile et peut souvent porter à confusion. Nous vous proposons alors ci-dessous un appel de fonds type avec les précisions dont vous avez besoin pour pouvoir le lire sans problème :
Les extincteurs sont-ils obligatoires dans toutes les résidences ?
La réglementation incendie conditionne la présence d'extincteurs. Cependant en complément de cette réglementation et par décision Préfectorale du Nord du 12 avril 1990, devront être posées des extincteurs à eau de 6L tous les niveaux soit 9 litres tous les 2 niveaux dans les immeubles collectifs d'habitation.
Extrait du site service-Public.fr sur les dispositifs de sécurité incendie :
Il faut au moins 1 extincteur dans la cage d'escalier uniquement dans le cas où la hauteur de l'immeuble est supérieure à 50 mètres.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale de faire installer des extincteurs dans les cages d'escalier même si l'immeuble est moins haut.
Extrait du site service-Public.fr sur les dispositifs de sécurité incendie :
Il faut au moins 1 extincteur dans la cage d'escalier uniquement dans le cas où la hauteur de l'immeuble est supérieure à 50 mètres.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale de faire installer des extincteurs dans les cages d'escalier même si l'immeuble est moins haut.
Le syndic bénévole engage-t-il sa responsabilité ?
Le syndic de copropriété qu'il soit professionnel ou non reste syndic. De ce fait, il administre l'immeuble et engage à ce titre sa responsabilité.
Extrait du site service-Public.fr sur le rôle du syndic de copropriété bénévole :
Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires. Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer. Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
Le syndic doit remplir les missions suivantes :
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :
Extrait du site service-Public.fr sur le rôle du syndic de copropriété bénévole :
Le syndic non professionnel est choisi parmi les copropriétaires. Il doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer. Il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire cette assurance, car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel.
Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.
Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.
La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.
Le syndic doit remplir les missions suivantes :
Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété
Réaliser et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique
Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale (AG)
Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires
Représenter le syndicat de copropriétaires en justice
Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble
Informer les occupants de l'immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en AG
Gérer les archives du syndicat de copropriétaires
Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :
Souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat)
Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée
Que se passe-t-il pendant l'AG lorsqu'il y a changement de syndic ?
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, il n'est plus possible au syndic sortant de quitter l'AG dès le vote de la résiliation de son contrat, ce qui pouvait compromettre la poursuite de l'assemblée.
Ce dernier est donc désormais tenu de poursuivre sa mission jusqu'au lendemain de sa révocation, en notifiant les procès-verbaux d'AG aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.
- 15 jours : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, le PV d'AG (qui sera diffusé par ses soins)
- 1 mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable
- 2 mois : l'état des comptes des copropriétaires, l'état des comptes du syndicat après apurement et clôture
Loi ELAN : ordonnance du 30 octobre 2019
Modifications apportées par la loi ELAN :
L'article 15 de l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévue par la loi Elan, modifie le régime actuel de la fin de mandat du syndic qui était jusqu'alors régit par la loi du 10 juillet 1965 (loi du 10.07.1965 art. 18-VII) ; avec une date d'application fixée au 1er juin 2020.
Depuis cette date, la prise de fonction du nouveau syndic reste rapide mais intervient désormais, au plus tôt, un jour franc après la tenue de l'assemblée générale (en clair, le mandat de votre syndic ne démarre qu'à partir du lendemain de l'assemblée générale qui marque sa nomination).
Ce dernier est donc désormais tenu de poursuivre sa mission jusqu'au lendemain de sa révocation, en notifiant les procès-verbaux d'AG aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.
- 15 jours : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, le PV d'AG (qui sera diffusé par ses soins)
- 1 mois : l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable
- 2 mois : l'état des comptes des copropriétaires, l'état des comptes du syndicat après apurement et clôture
Loi ELAN : ordonnance du 30 octobre 2019
Modifications apportées par la loi ELAN :
L'article 15 de l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévue par la loi Elan, modifie le régime actuel de la fin de mandat du syndic qui était jusqu'alors régit par la loi du 10 juillet 1965 (loi du 10.07.1965 art. 18-VII) ; avec une date d'application fixée au 1er juin 2020.
Depuis cette date, la prise de fonction du nouveau syndic reste rapide mais intervient désormais, au plus tôt, un jour franc après la tenue de l'assemblée générale (en clair, le mandat de votre syndic ne démarre qu'à partir du lendemain de l'assemblée générale qui marque sa nomination).
Qu'est-ce que le DTG ?
Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager d'éventuels travaux. Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.
Analyse de l'état apparent des parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires et des équipements communs
État de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
Analyse des améliorations possibles de l'état de l'immeuble
Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou audit énergétique
Liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années)
Évaluation du coût des travaux
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d'une copropriété, échelonné sur 10 ans. Il vise à garantir la sauvegarde de l'immeuble, l'entretien des parties collectives et des équipements communs, et l'amélioration de l'efficacité énergétique.
L'article 171 de la loi n°2021-1104.
Les copropriétés de plus de 15 ans devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :
L'article 171 de la loi n°2021-1104.
Les copropriétés de plus de 15 ans devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Ces dispositions entrent en vigueur aux dates suivantes :
1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots
Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?
Le « pré-état daté » est un ensemble de documents transmis au futur acquéreur d'un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui permettre de prendre connaissance d'informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question.
En effet, lorsque vous achetez un bien en copropriété, il est nécessaire d'anticiper, au-delà du prix de vente, les frais liés à la copropriété (charges de copropriété, travaux en cours, l'état de la résidence...).
En instaurant le « pré-état daté », la loi ALUR a ainsi voulu renforcer l'information mise à disposition de l'acheteur pour une transaction en toute transparence.
Le « pré-état daté » doit être établi et transmis au futur acquéreur par le vendeur, avant la signature du compromis de vente. Le vendeur peut évidemment faire appel au syndic afin de l'établir.
L'état daté est lui un document comptable qui contient un certain nombre d'informations dont la liste est fixée par l' Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, afin de renseigner au maximum l'acquéreur sur les charges qu'il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Contrairement au pré état-daté qui pourrait être établi par le vendeur, c'est en revanche le syndic qui doit obligatoirement se charger d'établir le "l'état-daté".
En effet, lorsque vous achetez un bien en copropriété, il est nécessaire d'anticiper, au-delà du prix de vente, les frais liés à la copropriété (charges de copropriété, travaux en cours, l'état de la résidence...).
En instaurant le « pré-état daté », la loi ALUR a ainsi voulu renforcer l'information mise à disposition de l'acheteur pour une transaction en toute transparence.
Le « pré-état daté » doit être établi et transmis au futur acquéreur par le vendeur, avant la signature du compromis de vente. Le vendeur peut évidemment faire appel au syndic afin de l'établir.
L'état daté est lui un document comptable qui contient un certain nombre d'informations dont la liste est fixée par l' Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, afin de renseigner au maximum l'acquéreur sur les charges qu'il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Contrairement au pré état-daté qui pourrait être établi par le vendeur, c'est en revanche le syndic qui doit obligatoirement se charger d'établir le "l'état-daté".
Changement des menuiseries collectivement dans la résidence ?
La situation avant la loi Grenelle
Les fenêtres sont d'après la majorité des règlements de copropriété, des parties privatives.
Le fait que le projet soit soumis à l'assemblée générale ne permettait pas de contraindre le copropriétaire à respecter un minimum d'isolation dans le choix de ses fenêtres.
Cette prévalence du droit individuel sur l'intérêt collectif allait donc à l'encontre des objectifs de rénovation énergétique des bâtiments et de l'intérêt même des copropriétaires.
En effet, quand les fenêtres présentent des caractéristiques thermiques trop différentes et que l'immeuble est en chauffage collectif, il faut chauffer l'immeuble pour que les logements les moins bien isolés (fenêtres en simple vitrage) aient une température acceptable, ce qui implique une surchauffe dans les logements les mieux isolés (avec des fenêtres double vitrage) et l'impossibilité d'équilibrer le chauffage collectif.
Le principe des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives
En 2010, le législateur a introduit une nouvelle possibilité pour réaliser des travaux en copropriété : l'article 7 de la loi Grenelle (loi 2010-788 du 12 juillet 2010) et le décret 2012-1342 du 3 décembre 2012 ouvrent la possibilité d'effectuer des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives afin de faciliter la réalisation de travaux énergétiques performants. Autrement dit, un syndicat de copropriétaires peut voter le changement de toutes les fenêtres (et/ou de tous les volets), même s'il s'agit de parties privatives. Le coût des travaux est assumé par chaque copropriétaire concerné.
La loi et le décret ont prévu un garde-fou : ils énoncent que les copropriétaires ayant effectué des « travaux équivalents » sur les menuiseries extérieures dans les dix ans précédant l'assemblée générale ne seront pas obligés de réaliser les travaux. Si un copropriétaire a changé ses fenêtres pour des doubles vitrages il y a moins de dix ans, il doit pouvoir le prouver (présentation des factures) pour pouvoir se soustraire à la décision collective d'installation de nouvelles fenêtres.
Malgré cette possibilité de dérogation, faire passer l'installation de doubles vitrages à toute la copropriété en assemblée générale n'est néanmoins pas chose aisée.
Les fenêtres sont d'après la majorité des règlements de copropriété, des parties privatives.
Le fait que le projet soit soumis à l'assemblée générale ne permettait pas de contraindre le copropriétaire à respecter un minimum d'isolation dans le choix de ses fenêtres.
Cette prévalence du droit individuel sur l'intérêt collectif allait donc à l'encontre des objectifs de rénovation énergétique des bâtiments et de l'intérêt même des copropriétaires.
En effet, quand les fenêtres présentent des caractéristiques thermiques trop différentes et que l'immeuble est en chauffage collectif, il faut chauffer l'immeuble pour que les logements les moins bien isolés (fenêtres en simple vitrage) aient une température acceptable, ce qui implique une surchauffe dans les logements les mieux isolés (avec des fenêtres double vitrage) et l'impossibilité d'équilibrer le chauffage collectif.
Le principe des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives
En 2010, le législateur a introduit une nouvelle possibilité pour réaliser des travaux en copropriété : l'article 7 de la loi Grenelle (loi 2010-788 du 12 juillet 2010) et le décret 2012-1342 du 3 décembre 2012 ouvrent la possibilité d'effectuer des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives afin de faciliter la réalisation de travaux énergétiques performants. Autrement dit, un syndicat de copropriétaires peut voter le changement de toutes les fenêtres (et/ou de tous les volets), même s'il s'agit de parties privatives. Le coût des travaux est assumé par chaque copropriétaire concerné.
La loi et le décret ont prévu un garde-fou : ils énoncent que les copropriétaires ayant effectué des « travaux équivalents » sur les menuiseries extérieures dans les dix ans précédant l'assemblée générale ne seront pas obligés de réaliser les travaux. Si un copropriétaire a changé ses fenêtres pour des doubles vitrages il y a moins de dix ans, il doit pouvoir le prouver (présentation des factures) pour pouvoir se soustraire à la décision collective d'installation de nouvelles fenêtres.
Malgré cette possibilité de dérogation, faire passer l'installation de doubles vitrages à toute la copropriété en assemblée générale n'est néanmoins pas chose aisée.
